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大兴西红门，最近又开始热闹了，因为未来元著来了。
就是那块去年11月中建壹品+湖北联投联合体以19.04亿底价拿下的6038地块，楼面价3万/㎡，容积率2.3，是西红门目前容积率最低的住宅地块。
上周，未来元著刚开放样板间，预计下个月底开盘，主打"地铁入园""元著系北京首作""高使用率"等卖点，户型从83㎡的三居到139㎡的四居都有，总价大概400万到700万出头。
从宣传效果图来看，确实可以说是西红门的“扛把子”，打动了很多南城购房者的心，但买房这个事最忌上头。今天咱们先把这个项目聊清楚了，然后再决定买不买也不迟。
先说一个大前提：西红门是南城供应最密集、竞争最激烈的板块，没有之一。
这两年西红门东片区供地速度快得惊人——6030、6035、6037、6038，四块地连成片，都是住宅，再加上在售的橡树湾、玖玥府、元启等等，整个板块的新房项目有6、7个，非常集中。
供应多，就意味着竞争激烈，竞争激烈就意味着价格不上去。
专业股票配资实盘2021-2022年高峰的时候，西红门的次新二手房单价能冲到7万+，现在的均价则是4-4.5万之间，跌了35%左右，已经回到了10年前的水平。100平的房子，总价缩水2、300万是常态。
那几个新房项目的话，前两年的指导价是6.6万/㎡，现在实际成交均价都是5万出头，比开盘时跌了22%左右。
这个板块以前之所以比较火，主要是能承接城里的外溢刚需，地铁4号线直达金融街、中关村，荟聚购物中心足够大，南五环内位置也不算远，相比城六区这儿更合适一些。但这几年产业和人口大量外迁，再加上新房供应井喷，供需关系已经彻底反转了。
但话又说回来，既然跌了20-35%，那西红门是不是已经跌出性价比了？
单价4、5万能在五环内买个地铁盘，放眼整个北京，选择也不算多。丰台河西、旧宫、亦庄河西，价格也差不多，但通勤到金融街、丽泽这些内城的距离，西红门明显更近。
所以说，对于真正在西南边上班、预算400-800万的购房者来说，西红门依然是绕不开的选项。关键问题从买不买西红门变成了，在西红门买谁？
这就说到6038地块的未来元著。
这个项目最大的一个卖点，就是地铁19号线地铁直接进社区，实现“无风雨归家路”，与4号线形成双轨交汇的立体交通。
这个如果真能落地，那对于在这条线上通勤的人来说，诱惑力确实不小，而且我们之前也反复强调过，19号线是大站快车，二期北延和南延的最高时速能到120km/h，通勤效率非常高，而市区线路像1号线、2号线、10号线的时速是80km/h。
但问题是，19号线南延还在规划阶段，都还没开始建设，运营时间就更不确定了。你现在买了房，交房的时候地铁大概率还没通，通勤还是得靠4号线或者自驾。
4号线西红门站距离未来元著直线超过2公里，要真走过去就没劲去上班了，根本不现实，最靠谱的解决方案是坐公交、接驳班车、骑共享单车或者小电驴。这样的话时间成本和体验都会差好多。
所以如果买未来元著，包括西红门其他项目，这一点必须考虑清楚。
你平时如果纯自驾，那么没什么问题，往东上高速、往南奔五环，都方便的很，去想往哪开往哪开；但如果你依赖地铁通勤的话，就要评估一下自己能不能接受，扛到19号线开通的那一天。
另外就是教育，黄城根小学+北京四中的组合，这些都是确定的，虽然不能跟本校相提并论，但也是按照“同形同质”的目标来办学，在南城也属于第一梯队，值得信赖。
至于商业就不用多说了，西红门荟聚，北京最大的购物中心之一，吃喝玩乐一应俱全。山姆也在附近，日常采买很方便，这些大家都很熟。
总结一下就是，现有配套能满足基本生活，但核心卖点“地铁入园”是期货，兑现周期不会太短。买这个项目，得做好“先苦后甜”的心理准备。
说完了周边配套，就得说一下未来元著产品本身。
说实话，西红门集中供地这两年，正好赶上住宅产品大规模迭代，从三代升级到了四代，而未来元著也就成为板块里最新、最卷的一个。
2.3的容积率在西红门是独一份，隔壁都是2.5，再加上纯板楼设计，未来元著的户型会更舒服一些。
它还有约2000㎡的篮羽馆会所，直接上了专业级的篮球和羽毛球场地，以及约800㎡的架空层，分书香、童趣、逸乐三个主题，平时老人小孩都有地方活动；
另外，未来元著还会自建约4100㎡的下沉商街，日常采买、遛弯、喝咖啡也很方便，不用非得去荟聚。
未来元著的户型是83/85㎡三居、97/98/109㎡三居、130/139㎡四居，得房率都在90%以上，所有户型都有南向开敞阳台，但阳台进深不一样，最小的也有1.1m，最大的1.5m，这个尺度站一个人完全没问题，跟那种“一步阳台”不是一个概念。
因为样板间已经开了，现场看会更直观、更有感觉，所以我们就不一一拆解户型了，感兴趣的朋友直接联系我们去实地参观即可。
左右滑动查看户型图
我就说几个主力的户型。一个是85㎡三居双卫，刚需性价比之王，这个户型是给预算有限的年轻人量身定做，85㎡做了三居双卫、南北通透，还带南向开敞阳台，这个配置在同面积段里很少有能做到的，相当抗打。
最重要的是价格合适，400多万就能上车，按照最新的公积金贷款政策，如果夫妻双方都符合要求，那么最高能贷340万，首付最低60万就可以了，这在以前是根本不可能的。
左右滑动查看户型图
另外就是97㎡的三面宽三居，同面积段的卷王，也是我个人觉得最均衡的一个。
97㎡做到了南向三开间，客厅+两个卧室都朝南，这个在100㎡以下的户型里也非常少见，全屋收纳和家政间也都设计好了，收纳总容积能到14.5m³，相当实用。
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还有一个就是109㎡的边厅户型，这个户型最大的杀器是270°转角宽幕客厅，面宽5米，外接开敞阳台，公区面积接近40㎡，这完全是140㎡+户型才有的尺度感，但它却能给人一种豪宅的感觉，也挺有意思。
如果追求品质感，想要这种开放式客厅的新生活场景，预算在500多万，那么个可以考虑一下109的大三居。
最后说一下大家最关心的价格。
因为还没开盘，最终价格还没定，不过根据推测，未来元著预计单价会在5.2-5.5万/㎡之间。这个价格贵不贵？要分两个角度看。
跟周边新房比，不算贵。因为隔壁也是5万+，但未来元著明显产品配置更高、户型装标更好，所以这个价格就是合理的；
跟二手房比，那就不便宜了。因为周边次新成交价才4-4.5万，新房贵出20-30%，虽然有品质溢价，但这个溢价率放在西红门值不值，就见仁见智了。
我的判断是：如果开盘均价在5万/㎡以内，性价比拉满了，可以闭眼入；如果在5-5.3万/㎡，可以买，但要挑楼栋和楼层；如果超过5.5万/㎡，就要谨慎了，建议再等等或者去买隔壁友商。
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